niedziela, 29 maja 2016

Program Revenue Share

Ostatnio na FB mam zalew informacji o programie REV-SHARE firmy FUTURENET. Z tego co kojarzę z "pasji" znajomych nie jest to pierwsza wzmianka o tym produkcie - jeśli można to tak nazwać, wcześniej ktoś już uruchamiał "matrycowanie".

Nie znam się na tym zbyt dobrze, aby nie powiedzieć w cale. Może ktoś z was coś więcej doda na ten temat?

Mi to pachnie modelem Ponziego. Kupujemy kolejne "paczki", aby móc się zapisać i później czerpiemy zysk z tego... 10% i więcej... nie no bajka. Bez ryzyka.

Więcej o tym tutaj.

Na modelu Ponziego można zarobić, jest tylko jedno ale... trzeba być wysoko - czasem to nie wystarcza zajrzyj tutaj. ( najlepiej właścicielem) , aby pieniądze szły z dołu jak najdłużej i jak najwięcej.

Osobiście musiałbym mieć baaardzo wolne środki, aby "pobawić się" tym produktem.





sobota, 28 maja 2016

Jak wypłacić pieniądze z polisy?

Szybki wpis dla tych co jeszcze o tym nie wiedzą.

Ostatnimi czasy za sprawą KNF i paru ministrów jest możliwość wypłacania środków z umów tzw. poliso-lokat.  Już widzę jak Ci wszyscy co chcieli się ich pozbyć poprzez cesję, masowo wypełniają wnioski o pozbyciu się uciążliwych produktów.

Cały sektor tych produktów umarł. Zastanawiam się tylko co będą teraz sprzedawać doradcy finansowi ( nie mylić z doradcami inwestycyjnymi ), którzy głównie zarabiali od 5% do 10% wartości umowy przy każdorazowej sprzedaży.

Co do samego sposobu to chyba każdy, kto ma produkt, już wie. Podpisujemy aneks do umowy i wypełniamy wniosek o wypłacie całkowitej konta. I to wszystko. Czekamy na środki na koncie.

poniedziałek, 25 kwietnia 2016

Jak zaoszczędzić pieniądze przy robieniu zakupów?

Aby uzbierać fundusze na inwestycje trzeba zarabiać więcej lub ... płacić mniej. Dzięki takim zabiegom pojawia się większy luz w naszych portfelach.


Racjonalne zarządzanie budżetem przy robieniu zakupów to nie lada sztuka. Szczególnie gdy w markecie zewsząd atakują Nas promocje, które nie zawsze są fantastyczną okazją. Najczęściej są one jedynie chwytem marketingowym. Często mimo wcześniej zrobionej listy wracamy z dodatkowymi produktami. Jak się przed tym ustrzec ? 
Odpowiedź jest prosta! Liczyć, liczyć i jeszcze raz liczyć! Zawsze sprawdzaj cenę przed i w promocji. Zwracaj też uwagę na cenę za kilogram. Porównuj ceny produktów w kilku sklepach, nawet jeśli są one tej samej sieci - czasem sklep położony w gorszej lokalizacji, oferuje lepsze ceny. 

Kolejnym wyjściem są zakupy w Internecie. 

Firmy oferujące produkty w sieci mają zwykle niższe koszty prowadzenia sklepu dlatego są wstanie zaoferować produkty w niższej cenie. Minusem mogą okazać się koszty wysyłki. Dlatego szukaj sklepów, które mają ma bardzo szeroki wachlarz metod dostawy i niskie stawki za wysyłkę. 

Aby jeszcze bardziej zaoszczędzić, zrób zakupy grupowe - zapytaj znajomych, rodzinę lub kolegów z pracy czy nie będą potrzebowali coś z tego sklepu w najbliższym czasie. Dzięki temu koszt dostawy rozłoży się na kilka osób. Na koniec zawsze sprawdzaj czy sklep nie udostępnia kodów rabatowych. Dla przykładu kod rabatowy do sklepu impresja.sklep.pl: WIOSNA2016 dający 30% rabat na cały asortyment.

czwartek, 7 kwietnia 2016

Jak łatwo i skutecznie zbudować portfel inwestycyjny ?

Aby nie powielać informacji, które w rzetelny sposób już zostały opublikowane w internecie. Przedstawię pewien schemat budowania portfela inwestycyjnego który pochodzi ze strony :


http://kapitalista.biz/index.php/ksztaltowanie-struktury-portfela-inwestycyjnego/


Serdecznie zapraszam do zapoznania się z wieloma innymi bardzo ciekawymi artykułami na ten temat.


"W poprzednich dwóch wpisach omawiałem czym jest portfel inwestycyjny, na jakie części warto go podzielić, czym jest kapitał pracujący (wedle naszych zasad) oraz jak wyglądają przykładowe portfele zobrazowane graficznie, czymś, co nazwałem wazonem :). To jest chyba mój autorski pomysł, nie doszukałem się podobnych analiz w Internecie. Dzisiaj zademonstrujemy sobie jakie rodzaje portfeli w prawdziwym życiu występują, powiemy co to znaczy dobra inwestycja zarabiająca 4% rocznie i co to zła inwestycja zarabiająca 4% rocznie. Dzisiaj nasze grafiki zamienimy także na liczby. Zapraszam.
image017

Budując swój portfel inwestycyjny powinniśmy szczególną uwagę przyłożyć do zysku(stopy zwrotu), ryzyka oraz płynności. Zysk i ryzyko wałkuję już w artykułach od dawna, płynność dodałem po opisaniu Wam kapitału pracującego. Był jeden artykuł, w którym faktycznie definiowałem jak należy podchodzić do ryzyka. Dzisiaj powtórzę wykład trochę bardziej szczegółowo.
Rysunek sygnujący ten artykuł to wykres obrazujący zależność stopy zwrotu od ryzyka aktywów. Im wyższej stopy zwrotu oczekujemy, tym większe ryzyko najprawdopodobniej będzie się z nią wiązać. Najprawdopodobniej, ponieważ inwestorzy profesjonalni, poszukując swoich inwestycji, decydują się na dwa warianty szukania inwestycji. Wariant pierwszy to szukanie najlepszych aktywów pod kątem zwrotu, przy porównywalnym stopniu ryzyka. Model CAPM (capital assets pricing model) który jest na obrazku wyżej teoretycznie dotyczy tylko aktywów rynku kapitałowego (akcji, obligacji, itp.). Ja uważam, że CAPM w bardzo dobrym stopniu opisze także inne aktywa (złoto, nieruchomości, wina, monety, itp.). Przecież można założyć spółkę, która będzie handlowała nieruchomościami, a swoje akcje uplasuje na giełdzie. Tym samym da się oznaczyć ją na wykresie. Wariant pierwszy pozwala nam wybrać inwestycję w obligacje, gdzie wszystkie zabezpieczone są hipoteką w zupełności pokrywającą kapitał + kupony, ale obligacją mającą różne oprocentowanie: np. 5%, 7%, 3%.
Drugi wariant mówi, że przy pewnym określonym poziomie zwrotu szukamy aktywa, z którym wiąże się najmniejsze ryzyko. Np. mając do wyboru lokatę Amber Gold na 11%, obligacje Ganta na 11% i obligacje firmy X zabezpieczone dobrą hipoteką na 11%, który wariant powinniśmy wybrać? Wszystkie mają jednakowy zwrot, ale ryzyka są różne – tłumaczyć jakie znawcom tematu nie trzeba – Amber upadł, Gant upadł i mimo zabezpieczeń obligacji są one tak skomplikowane, że może okazać się, że obligacje są nic nie warte. Firma X w razie ‚wypadku’ opłaci nas obligatariuszy z dobrej hipoteki.
Teraz rysunek:
er
Omówmy sobie na wykresie nasze dwa warianty. Wariant pierwszy, który bardzo lubię, to inwestycje o różnych zwrotach przy takim samym lub bardzo podobnym poziomie ryzyka. Na wykresie opisane są niebieskimi liczbami 6,7 i 8. Rzecz jasna wybrałbym aktywo nr 8, ponieważ przy takim samym ryzyku (opisanym wielkością „x”), da największy zysk.
W wariancie drugim (najmniejsze ryzyko przy takim samym zysku) – mamy zaznaczone 3 aktywa niebieskimi literami a,b,c. Który wariant powinniśmy wybrać? Oczywiście, że wariant a, ponieważ związane jest z nim najmniejsze ryzyko.
Popatrzmy na inne niebieskie punkty z wykresu. Zaznaczona na osi pionowej stopa wolna od ryzyka Rf jest dla dobrego inwestora NAJMNIEJSZĄ stopą zwrotu, w jaką warto się angażować. Opisuje to punkt nr 9, leżący na argumencie 0 (zerowe ryzyko). Oczywistym jest, że niebieski punkt nr 1 nigdy nie powinien być rozpatrywany przez dobrego inwestora. Nie dość, że wiąże się on z większym ryzykiem, to jeszcze oferuje mniejszą stopę zwrotu niż papiery bezpieczne. Punkt nr 2 też jest punktem tragicznym, ponieważ przy tak dużym ryzyku i lekko powyżej stopy wolnej od ryzyka kompletnie nie opłaca się ryzykować nabywając aktywo opisane w tamtym sektorze. W pewnym momencie, analizując różne punkty uświadamiamy sobie, że jest pewna granica między tym, w co moglibyśmy zainwestować, a co odrzucamy. Im bliżej tej granicy punkty się znajdują, tym trudniej jest nam ocenić, czy jest to inwestycja dobra, czy zła. Teraz naszych dobrych inwestorów można podzielić na lepszych i gorszych, a wszystko zależy od tego, jak przebiega ich granica dobrych aktywów. Wszystkie punkty, które są na granicy i powyżej, są punktami, z których można zrobić nasz efektywny dobry portfel. Punkty nad granicą są to „perełki inwestycyjne”, które powinny być rozchwytywane.
Przejdźmy do zielonych linii. Linie 1, 2, 3, 4 definiują w kolejności inwestorów od bardzo słabego do bardzo dobrego. Im większe nachylenie linii tym bardziej silny mamy portfel.
I co warto dostrzec? Aktywo oznaczone niebieską trójką dla inwestora z zielonej linii 2 będzie perełką inwestycyjną, okazją której nie można przegapić, zaś dla inwestora nr 3 będzie to nic niewarta inwestycja. Tak samo niebieski punkt 5 dla inwestora 3 będzie boski, a dla inwestora 4 będzie mało atrakcyjny. Jakby ktoś jeszcze nie zauważył, linia czerwona pokazuje linię słabego inwestora, najczęściej przeciętnego Kowalskiego, który nie skupia się nawet na trzymaniu gotówki w obligacjach skarbowych, tylko trzymaniu ich na lokacie (poniżej Rf). Zobaczcie, że punkt niebieski 4 jest dobrą inwestycją zarówno dla Kowalskiego, jak i zielonego inwestora 1. Przecież Kowalski także może zarobić więcej. Kowalski lub słaby inwestor widzą znacznie więcej okazji właśnie przez to, że ich granica dobrego portfela jest dość nisko.
Wracając do punktów niebieskich 6,7,8, dla inwestora 3 każda z tych okazji będzie dobra – jedna lepsza, inna mniej lepsza, ale dobra i warto z niej skorzystać. Gdyby np. punkt 6 był poniżej zielonej linii 3, to właśnie ta inwestycja dla naszego inwestora musiałaby odpaść.
Warto zastanowić się nad pytaniem „Jak przebiega nasza osobista linia rozsądnych inwestycji”? To, czy wybierzemy (np. będąc inwestorem 3) aktywo, które leży na linii bliżej stopy wolnej od ryzyka, czy dalej od tej stopy, zależy tylko od naszych skłonności do ryzyka. Co warto powiedzieć, większość dostępnych publicznie aktywów znajduje się poniżej naszej linii efektywnych portfeli. Dlatego ważne jest tak dobierać aktywa do portfela, żeby w razie pojawienia się okazji inwestycyjnej łapać ją przez szybkie włożenie kapitału obrotowego właśnie w taką okazję. Przypuśćmy, że posiadam kapitał obrotowy w obligacjach skarbu Państwa notowanych na rynku Catalyst i nagle staję przed okazją zakupu aktywa niebieskiego nr 5 (jestem inwestorem z linii 3). Jest to dla mnie niebywała okazja do większego zarobku przy AKCEPTOWALNYM dla mnie (bo powyżej linii) poziomie ryzyka. Sprzedaję obligacje i kupuję aktywo 5. Jeżeli w okręgu moich obserwacji pojawi się niebieskie aktywo nr 3 lub 4 to nie będę nim zainteresowany – ryzyko, jakie tutaj występuje dla mojej linii dobrych aktywów jest NIEAKCEPTOWALNE.
Prawdą jest, że w praktyce określenie ryzyka jest niezmiernie ciężkie, a linia efektywnych portfeli wcale nie jest taka prosta jak na wykresie. Każdy ma inne poczucie ryzyka i jest to kwestia praktyki i ćwiczeń. Dlatego też ktoś, kto nie ćwiczy i nie inwestuje nie będzie miał wystarczającej wprawy do wyboru inwestycji które przyniosą zysk, tym samym powinien koncentrować się na współpracy z funduszami inwestycyjnymi (różnymi na różnych szczeblach ryzyka). Oczywiście to kosztuje, ale lepiej powierzyć środki wyspecjalizowanej instytucji niż je niepotrzebnie stracić.
Nie będziemy na ten moment bardziej wchodzić w teorię i liczyć stóp zwrotu, jakich powinniśmy spodziewać się z poszczególnych warstw i klas aktywów. Jest to dobre rozwiązanie dla ludzi inwestujących na giełdzie, a właściwie dla dużych banków inwestycyjnych, ponieważ to one ze sztabem analityków docierają w pierwszej kolejności do dobrych ofert w które można się zaangażować. To jest właśnie ten stół do gry, który opisywałem w pierwszych artykułach, do którego nie można się dopchać-inwestor indywidualny może liczyć w 95% na łut szczęścia.
Jakby gra na giełdzie była taka prosta to każdy by zarabiał, ale jest to niemożliwe, bo żeby na giełdzie zarobić, to ktoś musi stracić – pomijając brokerów inwestycyjnych.
Dlatego okazji trzeba szukać tam, gdzie rynek nie jest przepełniony inwestorami i gdzie pozwoli zarobić lepiej. Takim rynkiem jest dla mnie rynek nieruchomości. Nieruchomości, które można nabyć poniżej ich wartości rynkowej – co dla gruntów zwiększa stopę zwrotu ze spieniężenia takiego aktywa, a dla mieszkania czy lokalu zwiększa jego rentowność z czynszu.
Ok, teraz nasze symboliczne wazony (termin z poprzednich dwóch artykułów). Co ma opis powyżej do naszych wazonów?
er
 
waz
Otóż pomarańczowe sektory od 1 do 5 tworzą nam poszczególne zakresy naszego wazonu. 1 fundamenty, 2 w miarę bezpieczne aktywa, 3 dochodowe inwestycje 4 inwestycje podwyższonego ryzyka i 5 inwestycje spekulacyjne.
Teraz dopiero można zobaczyć, jak bardzo nawet identycznie zbudowane „wazoniki” mogą różnić się stopą zwrotu. Inwestor bierny, jak Zenon z poprzedniego przykładu, to osoba na pograniczu zielonej linii 1. Niezależnie czy ma swoje aktywa w warstwie bezpieczniejszej czy bardziej ryzykownej, to i tak nie zarabiają one dużo. Mega efektywny inwestor to inwestor 4, gdzie już warstwy dochodowej nie widać nawet na wykresie. On wchodzi tylko w coś, co przyniesie ogromny profit (myślę, że zwrot z wynajmu lokalu to u niego z 30% rocznie (a jest to możliwe), podczas gdy u Zenona jest to zaledwie 5%).
Także widzicie, jak kształtują się stopy zwrotu w zależności od ryzyka każdego z inwestorów. Powyższy wykres nie jest super obiektywny – nie ma tam skali, nie wiadomo czy jest liniowy czy logarytmiczny. Jedno jest pewne, ryzyka nie można zdefiniować do 100%. Ryzyko może być przecież nieskończone (teoretycznie). Tak samo jak nieskończony może być zysk(rentowność). Wszystko jednak obraca się w bardziej określonej przestrzeni. Mógłbym Wam zdefiniować co Ja uważam za ryzyko i rentowność w poszczególnych sektorach.
1. Fundamenty – dla mnie risk free i pewne, tj. zysk obecnie w granicach 3-4% rocznie i obsunięcie kapitału na poziomie do 1-2%.
2. Warstwa bezpieczna – tutaj rentowność plasuje się na poziomie 4-15% rocznie a obsunięcie kapitału do 7%. Jak zwrócicie uwagę w poprzednim artykule, ta warstwa jest u mnie dość mała.
3. Warstwa dochodowa – tutaj rentowność do 15-20% rocznie. Byłbym głupi, gdybym powiedział że obsunięcie kapitału nie występuje – ponieważ są to nieruchomości, to ryzyko związane jest z wahaniem cen. Jednak tutaj ryzyko występuje dla mnie pod postacią płynności.
4. Warstwa wzrostu. Tutaj oczekuję ok. 20-40% rentowności rocznej z aktywa, obsunięcie kapitału do 16%, ale także i tutaj aktywa w tej warstwie to aktywa niskopłynne więc ryzyko jakie tutaj występuje to także niezgromadzenie w razie problemów kapitału obrotowego na tej warstwie.
5. Tutaj rentowność liczona powyżej 40%, nierzadko w setkach i tysiącach procent. Głównym moim ryzykiem jest zamrożenie kapitału na okres dłuższy niż 5 lat. Kapitał obrotowy inwestowany w opcje z ryzykiem utraty 100% zainwestowanych środków i perspektywą zysków od 500% wzwyż. Na kilkanaście transakcji zwrot był na dwóch. (600% i 4000%).
Pisząc powyższe stwierdziłem, że bardzo ciężko jest zdefiniować poszczególne obszary pod kątem zwrotów i ryzyka – trzeba się mocno wczuć, ponieważ inwestycje uruchomione nie wiadomo jak się zakończą, można je co najwyżej szacować pod kątem zwrotu czy też ryzyka. Chyba najlepszym podsumowaniem tego, w jaki sposób sam oceniam poszczególne inwestycje jest fakt, że najpierw patrzę na rentowność (jeżeli zakładana mnie nie satysfakcjonuje to od razu odrzucam transakcję), potem patrzę na wszelkie ryzyka (głównie ryzyka płynności i obsunięcia kapitału), następnie wracam do rentowności i zastanawiam się, na ile jest ona realna. Jeżeli wszystko gra i jest nad czym dumać, to ustalam jak można jeszcze bardziej zoptymalizować transakcję i jak skutecznie zaplanować tutaj dźwignię finansową.
Przykład transakcji nieruchomościowej:
Nieruchomość gruntowa 4ha w słabej okolicy. Wiemy, że ceny GUSowskie dla tego województwa to ok. 17 000zł/ha. Rynek jest niepłynny. Właściciel chce koniecznie spieniężyć działkę, oferujemy 4000zł/ha. Sprawdzamy możliwości wzrostu ceny, rynku lokalnego(nowe miejsca pracy, nowo tworzone zakłady, itp), co można z taką działką zrobić. Zastanawiamy się nad zastosowaniem dźwigni finansowej. Rozglądamy się za studium i planem zagospodarowania. Zgadzamy się na 5000/ha, tym samym kupujemy działkę za 20 000 która jest warta 68 000zł. Nasza cena sprzedaży wyniesie 40 000zł, żeby oferować cenę niższą niż konkurencja. Poza tym uzyskujemy WZ dla gruntu i mogę na 20 arach budować dom. Rozważamy także inne opcje, takie jak farma fotowoltaiczna, uprawa zboża, zalesienie, dzierżawa. Idę różnymi tokami. W międzyczasie (w ciągu 1-2 mcy po zakupie) lewarujemy transakcję. Proponujemy znajomemu deal, w którym pożycza nam pod zastaw działki 18 000zł na 10% rocznie (!), ale wypłata odsetek nastąpi w momencie sprzedaży i nie będzie kumulowana (brak procentu składanego). Tym samym zlewarowaliśmy zakup. Po 3 latach znajdujemy nabywcę i sprzedajemy działkę za 35 000zł (po negocjacjach z kupującym). Dla znajomego oddajemy 18 000 + 5400 zysku. Płacimy podatek 19% od 15 000zł (tj. 2850zł – to jest przykład, dlatego nie zastanawiam się jak wliczyć w koszty odsetki od pożyczki). Zostaje mi 35 000 – 18 000 – 5400 – 2850 = 8750zł. Przy wkładzie 2000zł zarobiłem 6750zł, co daje mi zwrot 437,5% z inwestycji(liczone z kapitałem), a rocznie wewnętrzna stopa zwrotu wyniosła mnie 63%!
Jest to suchy przykład, ale podobne transakcje są jak najbardziej możliwe – jednak ich znalezienie jest ciężkie i wymaga czasu. Bardzo ważne jest znalezienie tej wartości dodanej, którą można uzyskać z aktywa. Gdyby transakcja powyżej odbyła się bez lewarowania, to zwrot wyniósłby jedynie 75% w skali 3-letniej, czyli „zaledwie” 20,5% rocznie, a to oznaczałoby zakwalifikowanie tej działki do kategorii niższego rzędu.
Jak widzimy, manipulowanie dźwignią finansową pozwala nam na osiągnięcie znacznie wyższej stopy zwrotu. Oczywiście ryzyko także tutaj istnieje, bo co by się działo, gdyby jednak grunt się nie sprzedał lub sprzedałby się dużo później? Zysk znacząco by się zmniejszył, ale właśnie na tym polega spekulacja.
Gdybym transakcję przeprowadzał w warstwie wzrostu bez lewarowania, to po pierwsze nie zgodziłbym się na cenę 35000. Ceny działek rosną z roku na rok o kilka procent, sądzę więc, że cena transakcyjna nadal oscylowałaby w okolicy 40 000 zł. Zakładając, że w roku zero 60% ceny GUS wynosiło 40 000zł, to w przypadku, gdy z roku na rok ceny gruntów rosną o 5% sumarycznie dałoby to nam po trzech latach 15,7% więcej. Od wartości stałej ceny GUS proporcjonalnie 60% wzrosłoby do 70%, czyli nie 40 000, a 44 000zł wyniosłaby cena ofertowa. Po drugie zastanawiałbym się, czy nie lepiej poczekać 5 lat i nie sprzedać działki w momencie kiedy powstaje ulga podatkowa i nie trzeba płacić podatku dochodowego. Po trzecie rozważałbym mocniej dzierżawę na okres kilkuletni, co dodatkowo mogłoby zwiększyć rentowność. Po czwarte powstaje pytanie, czy po 2016 roku nie wzrosną ceny gruntów spowodowane możliwością ich zakupu przez cudzoziemców.
Omówiliśmy sobie jakość portfela – inwestorzy dobrzy i lepsi będą dążyli do korzystania z transakcji leżących po bardziej stromych liniach wyznaczających atrakcyjne aktywa – cenią sobie wysokie stopy zwrotu przy mniejszym ryzyku. Jeżeli chodzi o kryterium samego bezpieczeństwa, to ci dobrzy inwestorzy, którzy posiadają dużą awersję do ryzyka będą mimo wszystko skupiać się na inwestycjach z segmentów 1 i 2, zaś bardzo dobrzy inwestorzy będą rozważać całe spektrum ryzyka(od 1 do 5) jakie czeka ich powyżej ich linii atrakcyjności. Awersja do ryzyka jest wyznacznikiem kształtu wazonu, zaś rozumienie jakości i „szerokości” inwestycyjnej kształtuje wytrzymałość, szybkość wzrostu i siłę portfela.
Jeżeli chodzi o stadia portfelowe, to należy wyszczególnić fazy pierwsze, trwające kilka(naście) lat, w których nie mając zobowiązań (np. rodzinnych, kredytowych) można ćwiczyć nie tyle dla zysku, co dla zdobycia doświadczenia inwestycyjnego. Pieniądze np. z pracy na etacie (lub od partnerów biznesowych, jeżeli budujemy fundusz/spółkę. Kwestia legalności jest tutaj kluczowa, w Polsce nie można gromadzić wkładów i obciążać ich ryzykiem) moim zdaniem powinniśmy inwestować częściowo w partie 1 i częściowo w partię 4 i 5. Stały dochód nie powinien nas interesować, ponieważ nie mamy na tyle dużych własnych aktywów, żeby poświęcać na nie dużo swojego czasu. W miarę rozwoju wydarzeń kapitał pracujący powstający z wycofywania środków warstwy 4 i 5 powinniśmy odkładać w warstwę 1, powoli w warstwę 3 i  reinwestować w warstwie 4 i 5. (Trzeba to robić na tyle skutecznie, żeby w końcu kształt wazonu nie przybrał kształtu szpilki – czyli w praktyce wszystkie inwestycje 4 i 5 zbankrutowały, a to, co odłożyliśmy do 1,2 i 3 znów wrzucamy w warstwę 4 i 5. Jeszcze jedna powtórka z bankructwa a naprawdę zostaniem z niczym!)
Kiedy warstwa 3 będzie mogła już nas utrzymać, należy zastanawiać się nad budowaniem warstwy 2 i kształtowaniem pozostałej struktury portfela. Moment w którym warstwa 3 będzie mogła nas utrzymać to moment, w którym rezygnując z pracy na etacie damy radę żyć na swoim dotychczasowym poziomie z dochodów warstwy 3 i jednocześnie możemy zaspokajać z niej zobowiązania, a nadwyżki dalej reinwestować. Można założyć(szukając powyższego momentu), że poziom dochodów generowanych przez tą warstwę jest 1) poziomem dochodów parapasywnych które nas satysfakcjonują(każdy może założyć własne, stosownie do swojej sytuacji), lub 2) jakąś krotnością naszego dochodu z pracy. Sądzę, że poziom 20 000 zł jest zadowalający dla 75% społeczeństwa. Oznaczać on będzie, że w warstwie dochodowej będziemy musieli generować 240 000 zł rocznie dochodu. Przy moim zwrocie dla tej warstwy (15% rocznie) oznaczałoby to skumulowanie w niej 1,6 mln złotych. Jeżeli Wasza warstwa 3 zakłada 10% rocznie, to będziecie musieli odłożyć tam 2,4 mln zł. Gdybyście nie posiłkowali się dźwignią tylko opierali np. na dochodach z najmu na poziomie 4,3% (co dla mnie jest niedopuszczalne dla inwestycji w nieruchomości) to warstwa musiałaby mieć „masę” 5,6 mln zł.
W sumie przy dochodach parapasywnych rzędu 20 000 zł z warstwy 3, dla dobrego portfela inwestycyjnego po okresie wzrostu (czyli w momencie, kiedy zaczynamy zwiększać warstwę nr 2) kapitał ze wszystkich warstw łącznie powinien oscylować w okolicach 5 mln zł. Jeżeli utrzymamy nasze wydatki spełniając złotą regułę, to generowane zwyżki na innych warstwach pozwolą nam spokojnie egzystować ciesząc się finansową wolnością i w dalszym ciągu zwiększając nasze aktywa.
 
Budowanie portfela wkładając pieniądze w bezpieczne warstwy 1 i 2 nie spowoduje, że będziemy rozwijać się szybko. W inwestowaniu nie chodzi o unikanie ryzyka, ale o dążenie do stabilnego wzrostu powyżej przeciętnej stop zwrotu. Będąc dobrym inwestorem i inwestując tylko w bezpieczne aktywa nie staniemy się nigdy majętni – co najwyżej bardzo bezpieczni finansowo.
Przeanalizujmy różne struktury portfeli (wazonów :) ) inwestycyjnych:
Portfele większości osób to portfele z grubą warstwą 1 i 2, niewielką 3(np. mieszkania na wynajem). Są to portfele umiarkowane, do oceny efektywności takiego portfela zbadać należy ryzyko aktywów poszczególnych warstw (np. kupno mieszkania na wynajem do warstwy 3 za 500 000 czerpiąc z najmu 1000 zł miesięcznie mija się z celem, gdy na rynku można kupić mieszkanie za 300 000 które także będzie zarabiało 1000zł/mc z najmu). Osoby, które kumulują przez całe życie kapitały w warstwach 1 i 2, wchodząc w okres emerytury – żyją z wypłat ZUSowskich, a 1 i 2 trzymają, rozdają wnukom, marnują w inny sposób(znany toruński duchowny, dalsza budowa swojego domu) lub je zwyczajnie tracą – słyszymy, że babcia została „zrobiona” metodą na wnuczka, bo trzymała środki w skarpecie (należą do warstwy 2). Jest opcja, żeby włożyć środki do warstwy 3, jednak osoby, które przez całe życie stroniły od ryzyka raczej się nie zdecydują na starość pozbyć się oszczędności – nie mając kompletnie bladego pojęcia o inwestowaniu.
Portfele osób agresywnych i hazardzistów to portfele szpilkowe/gwoździowe(gwóźdź do trumny), z rozbudowaną warstwą 5, czasem 4, osoby te inwestują agresywnie, aby wszystkie zarobione środki dalej inwestować agresywnie, niestety powoduje to często utratę zgromadzonych środków warstwy 5, uporczywe pożyczki od znajomych i efekt staczania się na dno. Nie jest prawdą, że osoby inwestujące agresywnie wybierają złe inwestycje. Bo można rozważyć inwestycję 1 000 000 zł w aktywo, które zarobi 5 000 000 i szanse na ten zarobek to 70%. Ale co będzie kiedy inwestując wszystko, całe oszczędności życia, trafimy na te pechowe 30%? Co wtedy? Kto nam da drugi milion na nową próbę? Właśnie z takich sytuacji wzięły się teksty znanych biznesmenów, żeby „jeść małymi łyżeczkami, bo można się udławić”. Warto nad tym się zastanowić.
Portfele osób pasywnych i mało skutecznych to portfele głównie budowane na warstwie 1, gdzie tacy ludzie budują swoje domy (zwiększanie majątku praktycznie bez żadnej finansowej korzyści), ulepszają je, zwiększają bazę niepłynnych aktywów które do niczego im nie posłużą oprócz własnych korzyści. W razie zadłużenia, problemów finansowych, osoby takie zastawiają dom i najczęściej go tracą na rzecz banku. U osób które domów nie budują warstwa 1 ma strukturę głównie gotówkową, co zwiększa skłonność do wydawania i finansowego stania w miejscu niezachowana złota reguła). Rozwiązaniem pozostaje odkładanie środków w ramach jakichś produktów paralokatowych gdzie miesiąc w miesiąc odkłada się określoną sumę środków – warto uważać na opłaty „likwidacyjne” jeżeli będziemy chcieli na cito spieniężyć środki.
Portfele osób inwestujących dobrze powinny koncentrować się w początkowym okresie na warstwach 4 i 5 jednocześnie powiększając warstwę 1.
Portfele osób które posiadają już odpowiednie bufory majątku powinny koncentrować się na dzieleniu dochodów na warstwy 1,3,4 i 5, z uwzględnieniem budowy dochodów pasywnych i parapasywnych warstwy 3 (nieruchomości na wynajem, obligacje zabezpieczone, udziały i akcje w spółkach dywidendowych, zasiadanie w radach nadzorczych takich podmiotów).
Portfele osób, które uważają, że się „najadły” w swoim życiu (a może to nastąpić w różnym momencie, zarówno mając zgromadzony majątek o wielkości 1 mln zł, jak i 100 mln zł) powinny koncentrować się na wycofywaniu środków z warstwy 5 i 4 do warstwy 2 i 3, jednocześnie (o ile to możliwe) nie rezygnując z inwestowania w 4 i 5 (no, chyba, że ze stresu) – inwestowanie w startupy(warstwa 4) jest bardzo ciekawym zajęciem, z którego warto zrobić sobie hobby.
Co do portfeli osób, które lokują środki równomiernie w warstwy 1 i 5 – inwestowanie takie można określić także jako agresywny, pytanie jest tylko takie „jaka dywersyfikacja jest w każdej z warstw oraz jaka jest jakość dobieranych inwestycji”. W warstwie 5 mogą znajdować się drogie grunty rolne, które po przekształceniu staną się budowlane (proces zmiany MPZP to mozolny proces, ale skutecznie przeprowadzony da kilkusetprocentowy zwrot z inwestycji).
Można rozważać budowanie portfela bez warstwy 1 i 2, koncentrując się na warstwie 4 i 5 i przerzucając kapitał pracujący (powstały po wychodzeniu z inwestycji warstw 4 i 5) do warstwy 3, jednak zwykle w warstwie 3 są albo mało płynne aktywa, albo aktywa, które mają pewne amplitudy wahań – wycofanie środków na szybko z tej warstwy jest problematyczne, a w życiu są różnorakie kłopoty.
Jeżeli ktoś odziedziczył fortunę po babci lub wygrał w totka, to powinien skoncentrować się na budowie warstwy 3 (najlepiej niech to zrobi z jakimś doradcą jak nie ma doświadczenia inwestycyjnego) i w mniejszym stopniu warstwy 1, a dochody z warstwy 3 mogą być wykorzystywane na zabawę w inwestycje (zarówno w warstwie 4 jak i 5) i częściowo kumulowane dalej w warstawie 1 i 3. Taka osoba ma o tyle dobrą sytuację, że wszystkie środki które jej aktywa będą wytwarzały, nawet w przypadku straty (spowodowanej niedoświadczeniem) w warstwie 4 i 5 będą na nowo budowane w warstwie 3. Sztuką pozostanie jej nie zadłużyć. Lepiej jeść małymi łyżeczkami ;).
Istotną w tej całej sprawie jest kwestia wyceny warstw. Złotówka jest pewnym miernikiem, ale odradzam wyceniania niepłynnych aktywów w pieniądzu. Lepiej nie przeliczać aktywów na gotówkę, bo czasami można się załamać. Np. kupując 100 akcji za 40zł/szt., kiedy ceny ich spadną do 20zł/szt. nie można mówić o utracie 20zł na sztuce(no chyba, że spadek ceny ma racjonalne powody)! Pamiętajcie, strata powstaje w momencie jej realizacji. Warto sobie pomyśleć, że nadal masz 100 akcji i nie straciłeś ani jednej sztuki. To samo tyczy się nieruchomości czy też złota. Pomyślcie, czy mając 100 000zł zastanawialiście się kiedyś, że na początku 2014 temu moglibyście kupić za nie  33 112 dolarów, a obecnie (październik 2014) jedynie 29 700?? Czy zastanawiacie się, że właśnie straciliście aż 10% w naszych złotówkach? Zapewne nie. Tak samo jest np. ze złotem. Inaczej będzie kosztowało w PLN, a inaczej w USD, a jeszcze inaczej w EUR. Każde aktywo to inna waluta. Nieważne czy grunt 1ha jest warty 100zł czy 10000zł, i tak pewnie w każdym momencie będziesz mógł wymienić go na 2×0,5ha. ;). Pod warunkiem, że jest on płynny. Widzieliście kiedyś Kulczyka, Sołowowa czy Karkosika, którzy przy spadku wartości swoich akcji je szybko wyprzedają?? Nie, bo nie ma to większego sensu – jeszcze bardziej zdołowaliby cenę.
To chyba tyle na dziś :). Do następnego razu.
Zapraszam do komentowania mojej wizji portfeli inwestycyjnych :). Może macie jakieś własne przemyślenia w tym zakresie?
[Edit 07.10.2014]: Jakby ktoś jeszcze nie był pewien, to wg powyższej analizy portfeli osoby grające na forexie i tzw. daytraderzy znajdują się w sytuacji portfela w formacji gwoździa. Nie daj Boże oszczędności w pozycjach forex (jak zobaczyliśmy, nawet jak aktywo jest dobre! 70% szans na 500% zysku!) to kaplica. Niestety takie działania spekulacyjne to jest już hazard, nałóg, z którego ciężko się wydostać. Wiele osób po kilku udanych i nieudanych próbach widzi tylko to rozwiązanie, żeby móc się „odkuć” i odrobić utracone pieniądze (no bo gdzie szybciej odrobić 80% straty kapitału??). Niestety, ale szansa na odrobienie w kasynie cały czas się zmniejsza z każdą kolejną zagrywką, tak samo jak wtedy, gdy mamy zbyt płaską linię dobrych aktywów (wysokie ryzyko mały zysk). W przypadku 70% szans na 500% zysku opisanym w niniejszym przykładzie, można się zastanawiać nad wkładaniem kapitału w aktywo o takich parametrach (duży zysk, małe ryzyko), ale tylko w MAŁEJ części – 30% szans na porażkę to nadal bardzo dużo. Mając 100 000zł można się zastanawiać nad 1000, 5000zł, nie wiem, czy odważyłbym się na więcej (oczywiście jeżeli miałbym 1 milion rozważałbym angaż 50 000zł. Jeżel 1 milion byłby tylko w warstwie 1 lub 2, a w innych warstwach (np. 3 i 4) 3 miliony, to zaryzykowałbym nawet 200-300 000 (musiałbym się zastanowić 😉 ). Tutaj mamy do czynienia z czymś, co popularnie zostało nazwane „Zarządzaniem ryzykiem” lub „Zarządzaniem pozycją”. Będziemy jeszcze o tym mówić. Pozdrawiam! "

Twojemu brokerowi się to nie spodoba.

Cześć.


W kolejnej dawce wiedzy z praktycznego podejścia, przedstawię w jaki sposób ograniczam zarówno straty na rachunku i jednocześnie podnoszę o parę procent swoje wyniki. ( art. szczególnie dla tych, co są zafascynowani inwestycjami w instrumenty giełdowe i pochodne - szybko można zyskać, ale szybko można stracić ).




Wszystko zaczęło się w ubiegłym roku, po sytuacji z CHF. Kontaktując się brokerem w sprawie wyliczenia strat na koncie, uzyskania cen zamknięcia itd. doszliśmy do sytuacji w której nagle zaczął się dziwnie zachowywać. Poddenerwowany. Składnia zdania zaburzona... nawet ktoś mało obeznany w kontaktach interpersonalnych i bez umiejętności miękkich, łatwo mógł wychwycić, że coś jest nie tak.


Równowaga została zaburzona, gdy podważyłem zasadność trzymania dużo większego kapitału na rachunku w porównaniu do otwieranych pozycji. Przypomnę, że uczą nas dwóch podejść :

1. Wpłać x złotych. Na jedno zlecenie nie więcej niż x% ( zwykle 2%-3% )
2. Wpłać x złotych i graj o wszystko.


Jedno i drugie przeważnie najbardziej zadowala brokera, gdyż albo duża część kapitału nie jest ruszona ( punkt 1 ), albo szybko możemy kapitału się pozbyć ( punkt 2 ).


Ja wybrałem bramkę nr. 3.


Budując portfel inwestycyjny dałem sobie limit na wykorzystanie środków z całego dostępnego kapitału inwestycyjnego 20% - na inwestycje giełdowe.


Inwestuję stały procent od wartości rachunku CAŁEGO dostępnego kapitału inwestycyjnego.
Np. na rachunek brokerski przelewam 2.000 zł , ale procent liczę od całej kwoty, czyli 10.000 zł. Czyli na jedno zlecenie ( 1% ) przypada 100 zł. Przy mojej metodzie nie raz się zdarza RR 10-20, co daje 10%-20% całego kapitału ( przed opodatkowaniem ). Do tego dochodzi procent z innych aktywów, powiększający całościowy zwrot z zainwestowanych środków.


Korzyści :


- mniejsze zamrożenie kapitału w jednym miejscu ( upadek brokera może spowodować, że pieniędzy z rachunku już nie zobaczymy)
- możliwość inwestowania wolnej gotówki w inne aktywa, co da nam dodatkowy %( chociażby zwykłe lokaty, obligacje, nieruchomości itd. itp. )


Wcześniej pokazałem, że opieram się na inwestycjach długo terminowych na wysokich interwałach. Takie podejście świetnie nadaje się w takim przypadku.

Ile naprawdę płacimy za kredyt ?

Klasyczne ujęcie kosztu kredytu bankowego i sposobu jego obliczania opiera się na porównaniu kwoty zapłaconych odsetek do kwoty zaciągniętego kredytu.

Jeżeli, drogi Czytelniku, wydaje Ci się ze tajemnice kredytu bankowego czy innego finansowania są Ci doskonale znane, bo z kredytów korzystasz już od kilku czy kilkudziesięciu lat, to albo Ci się tylko wydaje, że znasz temat, lub posiadasz niemałą wiedzą finansową i potrafisz ją zastosować w praktyce. Jednakże moje własne doświadczenia zebrane w czasie wykładów czy pracy w banku jednoznacznie potwierdzają teorię Wiktora Pareta (teoria 80/20), z tą jednak modyfikacją, że 95-u % osób bądź co bądź związanych z finansami "wydaje" się że znają tajniki kredytowania.
I w zasadzie to dobrze, szczególnie dla Państwa, a szczególniej w okresie olbrzymiej dziury budżetowej. Klient płaci wysokie odsetki, a bank dużo zarabia, czyli płaci wysoki podatek dochodowy. Dodatkowo gros kredytów, to kredyty dla osób fizycznych, więc odsetki zapłacone przez tych klientów w żaden sposób nie zmniejszają wysokości podatku dochodowego przez nich płaconego. Ponadto forma prezentacji oferty kredytowej, która raczej ma niewiele wspólnego z kosztem finansowania, powoduje to, iż banki są zadowolone bo dużo zarabiają, a klient jest zadowolony bo mało płaci. Rzeczywistość jest jednak taka, że bank dużo zarabia, a klientowi wydaje się że mało płaci. Różnica jest jedynie w mało znaczącym słowie "wydaje się", które to słowo czasami bardzo drogo kosztuje.

Dodam jeszcze iż niektóre z rodzimych banków doszły do perfekcji w tanim sprzedawaniu drogich kredytów, do tego stopnia, że sami zaczęli wierzyć, że są tani. Na rynku są jednakże jeszcze tacy, co są drodzy i wiedzą o tym doskonale, ale tą wiedzą absolutnie nie chcą podzielić się z klientem. Lecz tak to już jest na rynku i było zawsze, zatem odrobina fachowej wiedzy nikomu jeszcze nie zaszkodziła.

Jeżeli, czytelniku, jesteś przypadkowo menadżerem firmy i wydaje ci się, że twoja księgowa na pewno wie ile kosztuje kredyt, to w tym przypadku zastosowanie ma również teoria p. Pareta z modyfikacją (patrz powyżej) i wszystko zaczyna się i kończy na słowie "wydaje się". Posiadam dyplom głównego księgowego i ani razu podczas szkoleń księgowych nikt nigdy nie uczył mnie jak należy liczyć koszt kredytu. Jeżeli zatem zadajesz pytanie księgowej "ile ten kredyt kosztuje" otrzymana odpowiedź jest mniej więcej tak dokładna jakbyś zadał jej pytanie odnośnie składu chemicznego antybiotyku przeciw wąglikowi lub prędkości transmisji danych w szynie głównej jej komputera stojącego na biurku. To po prostu nie wchodzi w zakres pracy głównego księgowego.

Dlatego w wielu przedsiębiorstwach mamy finansistę i księgowego. Księgowy i finansista, to jak inżynier od budowy mostów i statków kosmicznych. Obaj wprawdzie są inżynierami, jednak zakres ich pracy, umiejętności i wiedzy znacznie się od siebie różni. Ja osobiście nie chciałbym jeździć po moście zaprojektowanym przez inżyniera kosmonautę, ani latać promem kosmicznym według projektu budowniczego mostów. To samo jest z lekarzami. Jeżeli chcemy wyleczyć bolący ząb pójdziemy do stomatologa, a nie do pediatry, choć oboje są ... lekarzami. Skoro tak jest w technice i medycynie, również tak samo jest w finansach. Koszt kredytu bankowego jest jednym z wielu takich przypadków.

Koszt kredytu

Klasyczne ujęcie kosztu kredytu bankowego i sposobu jego obliczania opiera się na porównaniu kwoty zapłaconych odsetek do kwoty zaciągniętego kredytu. I tak na przykład jeżeli otrzymałeś pożyczkę z banku w wysokości 100 zł na 1 rok i zapłaciłeś od niej 20 zł odsetek, to koszt tego kredytu wynosił 20%. Obliczyłeś to prosto dzieląc wartość odsetek przez wartość kredytu (20/100). Wszystko to prawda, lecz prawda nieprawdziwa w większości sytuacji. Tylko w jednym przypadku ten sposób kalkulacji byłby prawidłowy. Gdyby kredyt ten był zaciągnięty na początku roku i spłacony jednorazowo na końcu (kapitał + odsetki), to rzeczywiście można byłoby powiedzieć, że koszt tego kredytu wynosi 20%. Ale gdyby na przykład raty kredytowe były płatne miesięcznie wraz z odsetkami (tak jak ma to miejsce w przeważającej większości wypadków) to sytuacja już się diametralnie zmienia. Każda inna forma spłaty tej samej pożyczki powoduje, że kosztuje ona zupełnie inaczej.
Jeżeli pożyczka ta spłacana będzie w ratach miesięcznych w wysokości 10 zł, z czego 8,33 zł to rata kredytowa a 1,67 zł to odsetki i tak samo przez 12 kolejnych miesięcy, to kredyt taki kosztował będzie 41,3% rocznie.

mc123456789101112
raty
8,338,338,338,338,338,338,338,338,338,338,338,33
odsetki
1,671,671,671,671,671,671,671,671,671,671,671,67
razem
10,0010,0010,0010,0010,0010,0010,0010,0010,0010,0010,0010,00


Jeżeli natomiast co miesiąc będziemy spłacali raty kapitałowe po 8,33 zł, a odsetki zapłacimy wraz z ostatnią ratą, to tym razem koszt tego kredytu wyniesie 35,3%.

mc123456789101112
raty
8,338,338,338,338,338,338,338,338,338,338,338,33
odsetki
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
razem
8,338,338,338,338,338,338,338,338,338,338,338,33

To co najciekawsze w tym wszystkim to, to że wysokość zapłaconych odsetek w jednym i drugim przypadku wynosi 20 zł, a kwota pożyczki 100 zł. Zatem pomimo tego że od każdej z tych pożyczek zapłaciliśmy tyle samo odsetek i kwota pożyczek również była taka sama to koszt poszczególnej pożyczki jest różny i wahać się może znacznie! Jak pokazuje powyższy przykład iloraz odsetek i pożyczki daje jakiś procent, jednakże nie jest to procent, który obrazuje koszt kredytu czy pożyczki, lub inaczej jest to procent, który wydaje nam się że płacimy za pozyskany kapitał.

Kolejnym zatem pytaniem , które się rodzi po przeanalizowaniu tego prostego przykładu jest pytanie, skąd się bierze te 41, 20 czy 35%?. Ale zanim odpowiemy sobie na to powinniśmy łyknąć sobie odrobinę teorii. Teoria ta dotyczy wartości pieniądza w czasie i jest praktycznie wykorzystywana w procesie zarządzania finansami w przedsiębiorstwie.

Wartość bieżąca i wartość przyszła pieniądza

W gruncie rzeczy, każdy instynktownie czuje, iż wartość pieniędzy zmienia się w czasie. Jeżeli ktoś obieca Ci 100 zł za rok, lub te same 100 zł dziś, to oczywiście wybierzesz ten drugi wariant. Natomiast jeżeli masz do wyboru 80 zł dziś lub 100 zł za rok, to zaczynasz mieć wątpliwości, która z propozycji jest lepsza.
Ale od początku. Pieniądze otrzymane lub wydane dziś oznaczamy symbolem PV (wartość bieżąca, present value). Pieniądze otrzymywane lub wydawane w przyszłości oznaczamy jako FV (wartość przyszła, future value). W naszym przykładzie 80 zł dziś to PV, a 100 zł za rok to FV.

Zależność pomiędzy PV, a FV jest taka:

FV = PV x (1 + r/m) n x m

gdzie:

r - pewien % , nazywany stopą dyskontową;
m - ilość kapitalizacji w okresie
n - ilość okresów.

Przykład

    1. Jeżeli średni koszt kredytu wynosi 20% rocznie, to ile dziś jest warte 100 złotych otrzymane za 1 rok?

      100 = PV x (1+0,2)1
      PV = 100 / (1+0,2)1
      PV = 83,33 zł.


      Inaczej mówiąc, wolałbym otrzymać 100 zł za rok niż dziś 80 zł, bo dzisiejsza wartość 100 zł otrzymanych za rok wynosi 83 zł. Lub jest mi wszystko jedno czy otrzymam dziś 83 zł czy 100 zł za rok.
    1. Jeżeli dzisiaj włożymy do Banku 100 zł. na rachunek oprocentowany 15% rocznie, z kapitalizacją kwartalną, to ile pieniędzy otrzymamy po 3 latach.

      FV = 100 (1 + 0,15/4) 3 x 4 = 155,55 zł.


      Okresem jest 1 rok, w ramach tego roku mamy do czynienia z 4 kapitalizacjami (kwartalnymi). Inaczej mówiąc r/m - to nic innego jak stopa procentowa obowiązująca w danym okresie.
    1. Jeżeli ktoś obiecał ci sprzedać samochód za 2 lata za cenę 15.000 zł., to ile pieniędzy musisz włożyć dziś na lokatę oprocentowana 15% rocznie, z kapitalizacją kwartalną, aby po 2 latach otrzymać potrzebne 15.000 zł?
15.000 = PV (1 + 0,15/4) 2 x 4
PV = 15.000 / (1+ 0,15/4) 2 x 4 = 11.173,43 zł.


Z powyższego przykładu wynika , iż 15.000 zł, otrzymane za 2 lata jest warte tyle, co dziś 11.173 zł., czyli w zasadzie to bez różnicy czy dziś otrzymamy 11.173 zł, czy za dwa lata 15.000 zł., oczywiście, gdy mamy 100% pewności otrzymania tej kwoty w przyszłości i oczekujemy stopy zwrotu na poziomie 15% rocznie (nominalnie).

W każdym razie, oprócz wzoru na PV należy pamiętać, że:
  • wartość pieniędzy maleje w czasie, czyli złotówka dziś jest zawsze więcej warta niż złotówka jutro

Pójdźmy teraz krok dalej.

Net present value

NPV to podstawowe kryterim oceny każdej inwestycji

Pierwszym i zarazem podstawowym wskaźnikiem opłacalności czegokolwiek, w tym również kredytu czy pożyczki, przy wykorzystaniu metodologii wartości pieniądza w czasie jest wskaźnik NPV (net present value). NPV to gotówkowe wyrażenie "dodatkowej wartośc", którą dana inwestycja przynosi (pamiętajmy, że dla banku pożyczenie pieniędzy jest swoistego rodzaju inwestycją. Bank pożycza 100 zł i chciałby otrzymać zwrot tej kwoty wraz z odsetkami. Czyli inwestuje pieniądze licząc na osiągnięcie określonej stopy zwrotu.). Czym ta "dodatkowa wartość" wyższa, tym lepiej, czyli więcej zarabiamy lub płacimy (pierwszy wyraz dotyczy banku, drugi klienta).

Przykład:

Przychodzi do Banku klient i pyta się czy Bank pożyczy mu 100 tys. zł dziś w zamian za zwrot 30 tys. zł. za rok, 60 tys. zł. na koniec 2 roku i 70 tys. zł. na koniec 3 roku. Jeżeli Bank chciałby "zarobić" (otrzymać stopę zwrotu) na poziomie 20% rocznie, to czy klient otrzyma tą pożyczkę?. (na razie nie zajmujemy się kwestią ryzyka banku, koncentrując się na kwestiach rentowności).



S PV = 30/1,21 + 60/1,22 + 70/1,23 = 25,00 + 41,67 + 40,51 = 107,18 tys. zł.

co oznacza maksymalną kwotę pożyczki przy której bank zarobi 20%. Jeżeli klient chce pożyczyć tylko 100 tys. zł, zatem dodatkowo ponad 20% bank zarabi 7,18 tys. zł.

Nakład inwestycyjny, czyli bankowa "niekorzyść" wyniósł 100 tys. zł, natomiast zdyskontowane "korzyści" z tej inwestycji wyniosły 107,18 tys. zł (25,00+41,67+40,51). Oznacza to, iż "korzyści" przewyższyły "niekorzyści", czyli warto bankowi udzielić pożyczki.

Fachowo, to 7,18 tys. zł nazywa się NPV i oblicza się:

NPV20% =-100 + 30/(1+0,2)1 + 60/(1+0,2)2 + 70/(1+0,2)3 = -100,00 + 25,00 + 41,67 + 40,51 = 7,18


Nakład inwestycyjny możemy sobie nazwać pewną "niekorzyścią" dla Banku, gdyż w zasadzie Bankowi nie zależy na wydawaniu pieniędzy, a na ich otrzymywaniu. "Korzyścią" dla Banku są natomiast wpływy pieniędzy, które Bank będzie w przyszłości otrzymywać. Ponieważ te pieniądze Bank będzie otrzymywał w różnym terminie w przyszłości, to zgodnie z zasadą wartości pieniądza w czasie, aby móc je zsumować, powinien znaleźć ich wartość dzisiejszą, czyli PV. Jeżeli okaże się, iż nasze "korzyści" są większe niż "niekorzyści", to inwestycja się opłaca. W przeciwnym przypadku - nie.

W finansach tą przewagą "korzyści" nad "niekorzyściami", czyli kryterium oceny opłacalności inwestycji jest NPV. NPV nie robi nic innego jak od naszej "niekorzyści" w postaci nakładu inwestycyjnego odejmuje dzisiejszą wartość (PV) "korzyści". Jeżeli "korzyści" są większe od "niekorzyści", to NPV będzie większe od zera, jeżeli "niekorzyści" będą przewyższały "korzyści", to NPV będzie ujemne. Proste!



Wracając do przykładu pożyczki, sprawdźmy, czy Bank zarobił na niej 30%, czyli fachowo pytanie powinno brzmieć - policzmy NPV dla 30%.

NPV 30% = -100,00 + 30/(1+0,3)1 + 60/(1+0,3)2 + 70/(1+0,3)3 = -100,00 + 23,08 + 35,50 + 31,86 = -9,56

Oznacza to, że niestety Bank nie zarobił 30%. Do tego, aby te 30% zarobić brakuje mu dodatkowo 9,56 tys. zł.
Wiemy, zatem, że to, co faktycznie na tej pożyczce bank zarabia, to więcej, niż 20% ale mniej niż 30%.

Internal rate of return - procentowa informacja na temat opłacalności inwestycji

Na podstawie NPV można obliczyć kolejny wskaźnik opłacalności tzw IRR (internal rate of return). IRR przedstawia rzeczywistą stopę zwrotu z danej inwestycji, tym razem w procentach. NPV, dla przypomnienia, obrazuje jej opłacalność w np. w zł.
Skoro wiemy, iż na danej pożyczce zarabiamy więcej niż 20%, ale mniej niż 30%, to IRR powie nam, ile zarabiamy w rzeczywistości.

Jeżeli dla stopy dyskonta X%, NPV X > 0, natomiast dla stopy dyskonta Y%, NPV Y < 0, oznacza to, iż faktyczna opłacalność tej inwestycji znajduje się w przedziale pomiędzy X%, a Y%. Ta faktyczna opłacalność inwestycji, czyli stopa zwrotu, to właśnie IRR. Czyli

X% < IRR < Y%


A jak to IRR policzyć?




Powyższy wzór podaje jedynie przybliżoną wartość wskaźnika IRR

Na przykładzie naszej pożyczki okazało się, iż Bank zarobił 7,18 tys. zł, ponad 20%, czyli NPV20% = 7,18 tys. zł. i niestety nie zarobił 30%, bo aby tyle zarobić zabrakło mu 9,56 tys. zł., czyli NPV 30% = (9,56) tys., zł. Zatem IRR tej pożyczki, czyli opłacalność tej pożyczki dla banku wynosi:



Czyli na tej pożyczce bank zarobił dokładnie 24,3%. Jeżeli policzymy NPV dla 24,3% stopy dyskonta, to okaże się NPV 24,3% = 0.

20% < 24,3% < 30%

Wskaźniki NPV i IRR stosunkowo łatwo jest policzyć na kalkulatorze finansowym lub w akruszu kalkulacyjnym np Excel. W tym ostatnim wystarczy wcisnąć guzik fx, wybrać funkcje finansowe i zaznaczyć NPV lub IRR spośród wielu funkcji finansowych tam się znajdujących. Przez resztę procesu poprowadzi nas już sam komputer. Chciałbym zwrócić uwagę na funkcję NPV w Excelu, która nie liczy się prawidłowo. Wynik NPV obliczony ręcznie lub za pomocą kalkulatora finansowego będzie się różnił od tego w Excelu. Natomiast IRR liczy się prawidłowo - a właśnie ten wynik jest dla nas istotny.

Analizując IRR musimy pamiętać o jeszcze jednej zasadzie, że obliczone IRR pokazuje stopę zwrotu z danej inwestycji dla danego okresu. W przykładzie powyżej przyszłe płatności Bank otrzymywał raz do roku, na końcu każdego roku. Zatem IRR dla tego kredytu wynosi 24,3% rocznie. Jeżeli okresem byłby np. miesiąc, to IRR będzie miesięczną nominalną stopą zwrotu, gdyby okresem był kwartał to IRR byłoby kwartalną nominalną stopą zwrotu. Rozróżnienie to ma również wpływ na to ile kosztuje nas kredyt bankowy.

Zastanówmy się teraz co się stanie jeżeli okresy w których płacimy lub otrzymujemy płatności są częstsze niż 1 rok. Na przykład odsetki od kredytu płacimy co miesiąc np. wraz z miesięczną ratą kredytową, czyli tak jak w przypadku większości kredytów. Aby temat ten lepiej zrozumieć postawmy się na miejscu banku, który w okresie miesięcznym otrzymuje od klienta raty kredytowe wraz z odsetkami.

W takim przypadku zrealizowany przez Bank dochód z tej pożyczki będzie wyższy niż stopa procentowa zastosowana przez bank do naliczania odsetek. Bank otrzymując pierwszą miesięczną płatność będzie mógł ją zainwestować ponownie i otrzymać jakiś dodatkowy procent. Tak samo bank zrobi po otrzymaniu drugiej, trzeciej i n-tej płatności. Z tym że bank niestety nie zmniejszy klientowi jego odsetek, o odsetki, które bank zarobił z reinwestowania otrzymywanych od klienta płatności. Zatem dochodem banku będą odsetki zapłacone przez klienta i odsetki zarobione na reinwestowaniu otrzymywanych płatności.

Ze strony klienta sytuacja ta wygląda bardzo podobnie. Jeżeli bank zgodzi się na jedną płatność na koniec roku, to klient ma prawo np. tą 1/12 kwoty kredytu wraz odsetkami co miesiąc przed spłatą kredytu zainwestować np. na lokatę bankową i z tego tytułu otrzymywać dodatkowe odsetki. Jeżeli Bank zażyczy sobie 20 zł odsetek od pożyczki, a na reiwestowaniu tej 1/12 części kredytu zarobiliśmy np. 2 zł, to to co faktycznie zapłaciliśmy do Banku to 18 zł. Jeżeli płacimy raty miesięcznie, to na koniec roku zapłacimy do banku 20 zł odsetek, a Bank dodatkowo zarobił na reinwestycji 2 zł, czyli tak naprawdę otrzymał 22 zł, a my straciliśmy okazję zarobienia tych 2 złotych.

Effective annual ratę

Zależność pomiędzy oprocentowaniem nominalnym a efektywnym prezentuje poniższy wzór na EAR (effective annual rate):



W przypadku naszej kwartalnej lokaty bankowej otrzymujemy;

EAR = (1 + 0,2/4)4 - 1 = 21,55%

Inaczej mówiąc - efektywne roczne oprocentowanie kwartalnej lokaty bankowej oprocentowanej 20% rocznie wynosi 21,55%.

Zastanówmy się teraz co się stanie jeżeli bank poprosi nas o spłatę rat kredytowych i odsetek już nie w okresach rocznych lecz, jak w przypadku lokaty, raz na kwartał. Rozpatrujemy wariant równych rat kapitałowych i malejących odsetek. Kwota kredytu 100 tys. zł przy oprocentowaniu 20% rocznie. Harmonogram spłaty tego kredytu prezentuje poniższa tabela:

KwartałOdsetkiRataRazem
15,005,0010,00
24,755,009,75
34,505,009,50
44,255,009,25
54,005,009,00
63,755,008,75
73,505,008,50
83,255,008,25
93,005,008,00
102,755,007,75
112,505,007,50
122,255,007,25
132,005,007,00
141,755,006,75
151,505,006,50
161,255,006,25
171,005,006,00
180,755,005,75
190,505,005,50
200,255,005,25
razem52,50100,00152,50
IRR kwartalne = 5%
EAR = (1 + 0,05)4 - 1 = 21,55%


Kredyt ten, ze względu na znacznie częstsze płatności rat kredytowych i odsetek - podrożał, choć bank do kalkulacji wysokości naliczonych odsetek nadal stosował stopę nominalną 20 % rocznie. Co więcej, kwota zapłaconych odsetek od całości kredytu zmalała, co mogłoby, niestety niesłusznie, sugerować, iż otrzymany kredyt (spłacany kwartalnie) jest tańszy niż ten spłacany rocznie. Przy spłatach rocznych kwota odsetek wynosiła by 66 tys. zł., przy kwartalnych 52,5 tys. zł. I to jest stosunkowo częste zjawisko, kiedy pożyczka z mniejszą kwotą zapłaconych odsetek kosztuje więcej niż pożyczka od której kwota zapłaconych odsetek jest wyższa.

Bo to co decyduje o koszcie pożyczki, to nie tylko kwota odsetek, ale również czas kiedy odsetki te wraz z ratami kapitałowymi będą spłacane.

To co nas powinno interesować to efektywny koszt źródła finansowania. W przypadku rocznych płatności koszt nominalny jest równy efektywnemu kosztowi. Jednakże w przypadku płatności następujących w trakcie każdego roku oprocentowanie nominalne nie jest już równe efektywnemu. Tyle niezbędnej teorii. Przejdzmy do praktycznego zastosowania IRR i EAR.

Przykład:

Bank PKO BP w gazecie Oddziału Regionalnego PKO BP w Warszawie nr 3/18 z czerwca 1997 roku na str 6 w artukule pt: "Pieniądze na urlop" oferował kredyt wakacyjny, który był udzielany na okres 6-u miesięcy w kwocie 2.000 zł. spłacany w sześciu równych ratach płatnych na koniec każdego miesiąca. Oprócz obszernej części opisowej załączona była również tabela spłat tego kredytu. Oto fragment części opisowej:

"Kredyt jest oprocentowany wg stałej stopy procentowej i wynosi 1,14 % miesięcznie. Spłacając przez 6 miesięcy w miesięcznych ratach, to rzeczywisty koszt kredytu wyniesie tylko 6,84% kwoty udzielonego kredytu."

W ww. artykule zaprezentowany był harmonogram spłaty kredytu

Plan Spłaty
lp.data spłatyrata kredyturata odsetekdo zapłatysaldo kredytu
01
2
3
4
5
6
97.06.01.97.07.01
97.08.01
97.09.0497.10.01
97.11.01
97.12.01
ogółem
0.00333.35
333.33
333.33
333.33
333.33
333.33
2000.00
136.800.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
136.80
136.80333.33
333.33
333.33
333.33
333.33
333.33
2136.80
2000.001666.65
1333.32
999.99
666.66
333.33
0,00
od dnia
97.06.01
stopaprocentowa13.68%
stopa zadłużenia przedterminowego42.00%
 


Zgodnie z treścią opisową i załączonym harmonogramem, kredytobiorca tego kredytu zapłaci 136,80 zł odsetek od kwoty kredytu 2.000 zł, co daje 6,84% - 136,8/2000 (w okresie półrocznym). Pomnożone przez 2 okresy półroczne w roku daje roczne oprocentowanie 13,68% (patrz tabela).

Popatrzmy teraz na ten kredyt z innego punktu widzenia. Na początku otrzymujemy od Banku 1.863,20 zł. Zgodnie z tym co Bank podaje w swojej ofercie należne bankowi odsetki zostaną pobrane w momencie udzielenia kredytu. Przez kolejnych 6 miesięcy, co miesiąć powinniśmy oddawać do banku po 333,33 zł. Harmonogram tego kredytu poniżej.

kapitał-2000333,35333,33333,33333,33333,33333,33
odsetki136,8000000
CF-1863,2333,35333,33333,33333,33333,33333,33


Jeżeli kredyt ten miałby kosztować 13,68% rocznie, to oprocentowanie okresowe, czyli miesięczne powinno wynosić 1,14% (13.68%/12). Zatem jeżeli NPV dla stopy dyskonta 1,14% będzie równe zeru, to faktycznie koszt tego kredytu wyniesie 13,68% rocznie. Sprawdźmy to:

NPV 1,14% = -1.863,2 + 333,35/(1+0,0114)1 + 333,33/(1+0,0114)2 + 333,33/(1+0,0114)3 + 333,33/(1+0,0114)4 + 333,33/(1+0,0114)5 + 333,33/(1+0,0114)6 = 59,37 zł. !

Z definicji NPV wiemy już, iż bank zarobił na tym kredycie 1,14% miesięcznie plus dodatkowo 59,37 zł. Czyli tak naprawdę zarobił więcej niż 1,14% miesięcznie. Po policzeniu IRR dla tego kredytu okazało się, iż miesięczne wynosi ono:

IRR miesięczne = 2,06 %

Zatem efektywne oprocentowanie tego kredytu i jednocześnie efektywny koszt tego kredytu dla kredytobiorcy wynosi:

EAR = (1 + 0,0206)12 - 1 = 27,72 % !

27,72% a nie 13,68% jak twierdzi bank. Ponad 100% drożej niż podaje bank w swojej ofercie. Nie uwierzycie, jak wiele jest podobnych ofert na rynku.

Niedawno tenże sam Bank przeprowadził kampanię reklamową SUPERKONTA dla P.KOwalskiego. Miły, przyzwoicie ubrany beztroski pan, zgodnie z treścią reklamy już nie martwił się o to że zabraknie mu pieniędzy, bo jako właściciel SUPERKONTA w PKO BP otrzyma atrakcyjny kredyt. W ślad za telewizyjną reklamą w oddziałach banku można było otrzymać stosowną ulotkę w której można było przeczytać m.in:
  • "Kredyt LATO z PKO BP to doskonała propozycja dla wszystkich, którzy, jak Pan Kowalski, chcieliby spędzić naprawdę beztroskie lato."
  • "Kredyt jest oprocentowany według stałej stopy procentowej, w wysokości 17,75% w stosunku rocznym"
  • "Prowizja dla osób posiadających SUPERKONTO przez okres co najmniej 6 miesięcy wynosi 3% kwoty kredytu."
  • "Poniżej podajemy przykładowe wysokości rat miesięcznych, przy założeniu, że kredyt będzie spłacany przez okres 9 miesięcy."
  • Np."Kwota kredytu w złotych - 3.000 zł, średnia rata miesięczna w złotych 358 zł."
miesiąc0123456789
raty-3000358358358358358358358358358
prowizja90000000000
razem-2910358358358358358358358358358


IRR miesięczne = 2,09%
EAR = 28,13%

W tym wypadku beztroski wypoczynek P.Kowalski wydaje się lekko zagadkowy. P.KOwalski płaci 28% do Banku, choć wierzy, że oprocentowanie pożyczki dla najlepszych klientów Banku (w tym i niego) wynosi 17,75%.

I to jest właśnie marketing. Bank jest szczęśliwy, bo dużo zarabia i klient jest szczęśliwy do wydaje mu się, że mało płaci.
Artykuł pochodzi ze strony : http://nf.pl/po-pracy/tajemnice-kredytu-bankowego-koszt-a-cena-kredytu-czesc-i,,8529,254 

Naprawdę zachęcam do zapoznania się z innymi artykułami. Niech nasza świadomość kosztów rośnie. :)